갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요 자극 전망

소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층 수혜 다소 시일 필요
지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한 전망

국토교통부가 2일 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역의 규제를 해제했다.

이에 대해 부동산 종합 솔루션 회사 ‘부동산R114’가 정책 이슈를 분석하고 총평을 했다. 다음은 3일 발표한 총평 전문이다.

「2023 국토교통부 업무보고 및 주거정책심의위원회
발표 내용에 대한 총평

오늘 2023년 국토교통부 업무보고인 ‘주요정책과제’와 주거정책심의위원회의 심의 결과에 따른 규제지역 해제 내용이 발표됐습니다. 우선 1월 5일을 기점으로 서울 강남3구(강남, 서초, 송파), 용산구를 제외한 전 지역이 해제돼 연관된 금융, 세제, 청약, 정비사업 등의 패키지 규제가 빠질 예정입니다. 또한 이러한 규제지역 해제를 기점으로 투기과열지구와 연계된 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 빠지면서 수도권 핵심지역에서의 분양가 상승 요인으로도 작동할 전망입니다.

발표된 내용을 살펴보면 미분양이 증가하고 가격이 하락하는 주택시장의 연착륙을 유도하기 위해 신축 분양에 관련된 주요 규제들이 다수 폐지됩니다. 우선 현재 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년으로 적용된 전매제한 기간을 수도권 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하며 비수도권 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지합니다. 이는 주택법 시행령 개정 사항으로 법 개정 이전에 분양을 받았어도 모두 소급 적용됩니다. 여기에 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 대한 실거주 의무도 폐지하며 해당 개정 사항 또한 기존 수분양자까지 소급 적용됩니다.

중도금 대출 보증을 위한 가격 기준도 폐지됩니다. 현재 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선은 12억원 수준이지만 최근 서울에서 분양한 주요 단지들의 국민주택 면적 분양가가 12억원을 초과하면서 실수요자의 청약 기회가 제한된 바 있습니다. 중도금대출보증 한도 또한 인당 5억원까지 가능했던 부분을 폐지하면서 앞으로는 금액을 기준으로 하는 중도금대출보증 규제가 전면 사라집니다. 또한 특별공급 배정금지 등과 연계된 분양가 9억원 초과 규정이나 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무, 무순위 청약 대상의 무주택자 청약 요건 등도 전면 폐지됩니다.

이처럼 정부가 서울 일부를 제외한 수도권 규제지역을 모두 빼내는 한편 분양시장 수요 유입을 억제하던 민간택지 분양가 상한제와 중도금 대출규제, 전매제한, 의무거주 요건 등을 폐지하면서 주택경기의 연착륙 의지를 강하게 내비치는 분위기입니다.

특히 타 지역과 달리 실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요가 자극되면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대됩니다. 게다가 비규제지역에서는 2주택까지 취득세 중과가 완화되는 가운데 서울 등 고가 분양 시장에서의 중도금 대출보증 분양가상한 기준 폐지와 9억 원 이하에서의 특례보금자리론 도입 등이 올해 1분기 중에 시행되면 시장 전반의 주택 매수 심리가 개선될 가능성도 높아졌다고 판단됩니다.

다만 2023년에도 한국은행의 기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전해 금일 발표된 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요할 전망입니다. 한편 수도권 대부분이 규제지역에서 빠지고 각종 정책효과가 집중되면서 지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 높아졌다고 평가됩니다.」