국토교통부가 민간택지 내 공동주택에 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역 지정요건과 적용대상 등을 개선키로 했다.
국토부는 이를 위한 주택법 시행령 개정안을 8월 14일~9월 23일 입법예고하고 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포, 시행할 예정이다.
국토부에 따르면 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았고, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려도 존재한다.
국토부는 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 할 필요성이 있다고 판단해 민간택지 분양가상한제 지정 기준을 개선키로 했다.
구체적인 '상한제 지정 지역' 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 계획이다.
주택법 시행령 개정
국토부에 따르면 현재 민간택지 분양가상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성을 확보하기 어려운 상황으로, 분양가상한제의 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정할 필요성이 있다.
민간택지 분양가상한제 지역 지정요건은 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 필수요건을 개정키로 했다. 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특·광역시도)의 분양가격상승률을 사용토록 개선키로 했다.
현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용한다.
따라서 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생한다.
특히 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피해 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안해, 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하기로 했다.
국토부는 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간이 현재 3~4년에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이라고 판단해 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대키로 했다.
분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 LH가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련돼 있어, 이 제도를 활성화해 LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.
※ 전매제한 예외 사유 등 관련 규정(주택법 및 주택법 시행령) ▲(전매제한 예외사유): ①근무·생업‧질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외) ②상속 주택으로 이전 ③2년 이상 해외체류 ④이혼 ⑤이주대책용주택 ⑥채무미이행에 따른 경·공매 ⑦배우자 증여 ▲(전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액) 입주금에 1년 만기 은행 정기예금 평균이자율(’19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산 ▲(불법전매 시 처벌) 3년 이하의 징역이나 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과
주택법 개정
이와 함께 국토부는 주택법 개정안을 발의해 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.
또한 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진할 예정이다.(예시: 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향)
공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙 개정
국토부는 또 분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중. 7월 8일~8월 19일)에 있다.
이번에 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.
주택공급에 관한 규칙 개정
국토부에 따르면 최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있으나 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다.
이에 분양보증 없이(단 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요) 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 했다.